כיצד תכנון עירוני, מיסוי, השקעות זרות ותקנות אחרות מניעים דינמיקה בשוק
שוק הנדל”ן בקפריסין מושפע באופן משמעותי ממדיניות רגולטורית שונה, כולל חוקי ייעוד, מיסוי על נכסים ואמצעים אחרים. תקנות אלה נועדו לאזן בין פיתוח לבין קיימות סביבתית ורווחת הקהילה, ולהשפיע הן על המשקיעים והן על התושבים.
נכון לשנת 2024, שוק הנדל”ן של קפריסין עומד בצומת מרכזי המאופיין במספר מגמות ודינמיקות מרכזיות.
לאחר תקופת תיקון והתאמה, אחרי 2008, השוק חזר למומנטום וצבר תנופה מחודשת, מונע על ידי ביקוש מוגבר הן מצד קונים מקומיים והן מצד משקיעים בינלאומיים. בעוד שפעילות הבנייה של נכסים למגורים עומדת בפני האטה, מגזרים מסוימים, כגון נכסי חוף יוקרתיים ופיתוח עירוני, עדים לייסוף ניכר הן מצד המקומיים והן מצד זרים.
גם במגזר הנדל”ן המסחרי נרשמה פעילות משמעותית, במיוחד במרכזים עירוניים כמו ניקוסיה ולימסול, שם הביקוש לשטחי משרדים וקמעונאות נותר איתן. מגזר התיירות ממשיך למלא תפקיד מכריע בהנעת הביקוש לבתי נופש ונכסים להשכרה, הנתמך על ידי המוניטין של קפריסין כיעד תיירותי לאורך כל השנה.
תקנות הבניה והתכנון העירוני הן בסיסיות בקביעת נוף הנדל”ן בקפריסין, כמו גם בהכתבת שימושי הקרקע ודפוסי הפיתוח.
תקנות אלה מבטיחות כי השימוש בקרקע יהיה אופטימלי ובר קיימא, תוך איזון בין שטחי מגורים, מסחר ופנאי להפרדה הולמת, המסייעת לשמור על הסדר ולנהל את הצמיחה העירונית.
ממשלת קפריסין מפעילה מדיניות תכנון מפורטת כדי לשלוט בצפיפות המבנים, שימושי הקרקע ופיתוח התשתיות. על ידי שליטה בצפיפות וסוג המבנים, חוקי התכנון מגנים על ערכי הנכסים ומבטיחים את זמינותם של שירותים ציבוריים. עם זאת, תקנות תכנון מחמירות יכולות לעיתים להאט פרויקטים של פיתוח ולהגדיל את העלויות ליזמים.
ESPON, הממומנת במשותף על ידי האיחוד האירופי, מספקת גם מחקר ודוחות על מדיניות תכנון מרחבי ברחבי אירופה, כולל קפריסין, על ידי הצעת תובנות לגבי הנחיות ברמת האיחוד האירופי וניתוחים השוואתיים של פרקטיקות תכנון עירוניות, שיכולות להשפיע לרעה על אזורים עירוניים מרכזיים כמו ניקוסיה, לימסול ופאפוס, ולשלוט בהיצע ובביקוש בשוק הנדל”ן.
למיסוי נכסים בקפריסין השפעה ישירה ועמוקה על שוק הנדל”ן, שכן הם מהווים מקור הכנסה משמעותי לממשלה, שיכול להשפיע גם על מחירי הנכסים והחלטות השקעה. הממשלה יישמה תמריצי מס שונים כדי למשוך משקיעים מקומיים ובינלאומיים כאחד, כאשר מס המקרקעין (IPT) היה מדיניות מרכזית, עד שבוטל בשנת 2017, מה שהפחית משמעותית את עלות הבעלות על נכסים והמריץ את פעילות השוק.
בנוסף, קפריסין מציעה שיעורי מס נוחים לאנשים שאינם תושבים, כולל שיעור מס של 0% על דיבידנדים והכנסות ריבית. מדיניות זו הפכה את קפריסין ליעד אטרקטיבי עבור אנשים בעלי הון המבקשים להשקיע בנדל”ן. יתר על כן, הממשלה מספקת ניכויי מס עבור הוצאות הקשורות לתחזוקת נכסים ושיפוצים, מה שמתמרץ עוד יותר השקעות בתחום.
השקעות זרות היו כוח מניע מאחורי הצמיחה של שוק הנדל”ן הקפריסאי. הממשלה הציגה מספר מדיניות שמטרתה להביא משקיעים בינלאומיים על מנת להקל עוד יותר על ההתרחבות והאטרקטיביות של האי כבירת נדל”ן. הבולטת שבהן הייתה תוכנית ההשקעות של קפריסין (CIP), שהעניקה אזרחות למשקיעים זרים שהשקיעו סכום מינימלי בנדל”ן. למרות שה-CIP הופסק בשנת 2020, הייתה לו השפעה מתמשכת על השוק, מה שהוביל לזינוק בפיתוחי נדל”ן יוקרה.
במקומה, הממשלה הציגה תקנות מחמירות יותר כדי להבטיח שקיפות וציות, כגון הדרישה לבדיקת נאותות מוגברת והקמת מרשם חדש לסוכני נדל”ן. צעדים אלה נועדו להגן על השוק מפני פעילויות בלתי חוקיות ולשמור על אמון המשקיעים.
שיקולים סביבתיים מעצבים יותר ויותר את מדיניות הנדל”ן בקפריסין. עם דגש הולך וגובר על קיימות, הממשלה יישמה תקנות לקידום יעילות אנרגטית ושיטות בנייה ידידותיות לסביבה.
בשנים האחרונות, קפריסין שמה יותר ויותר עדיפות לקיימות סביבתית במדיניות הנדל”ן שלה. יוזמות רגולטוריות, כגון יישום תקן Almost Zero Energy Buildings (NZEB), מחייבות סטנדרטים גבוהים של יעילות אנרגטית עבור מבנים חדשים. אמצעים אלה לא רק מפחיתים את ההשפעה על הסביבה, אלא גם משפרים את ערך הנכס ומושכים משקיעים בעלי מודעות סביבתית ובעלי בתים המחפשים פתרונות ברי קיימא.
יתר על כן, הממשלה השיקה יוזמות לעידוד השימוש במקורות אנרגיה מתחדשים, כגון פאנלים סולאריים ומערכות גיאותרמיות, בפיתוחי נדל”ן על מנת לדחוף אנשים לבחור באפשרויות בנות קיימא יותר כדי להפחית את ההשפעה הסביבתית של מבנים חדשים ולשפר את הערך והמשיכה לטווח ארוך של נכסים בשוק.
ממשלת קפריסין מציעה תמריצים שונים כדי לחזק את שוק הנדל”ן, כגון שיעורי מע”מ מופחתים לרוכשי דירה ראשונה, סובסידיות למבנים חסכוניים באנרגיה, פאנלים סולאריים באמצעות התוכנית “פוטו-וולטאי לכולם” ומערכות גיאותרמיות. תמריצים אלה מעודדים השקעות, תומכים בפיתוח בר קיימא ודוחפים אנשים לבחור באפשרויות חסכוניות יותר באנרגיה כדי להפחית את ההשפעה הסביבתית של מבנים חדשים ולשפר את הערך והאטרקטיביות ארוכי הטווח של נכסים בשוק. עם זאת, יעילותם של אמצעים אלה תלויה בנגישותם וברמת הבירוקרטיה הכרוכה בהשגתם.
מדיניות רגולטורית ממלאת תפקיד מכריע בעיצוב שוק הנדל”ן בקפריסין. על ידי יישום ועדכון מתמשך של מדיניותה, ממשלת קפריסין מבטיחה פיתוח שוק נדל”ן מאוזן, אטרקטיבי ובר קיימא. ככל שהאי ממשיך להתפתח כיעד נדל”ן מרכזי, התפקיד האסטרטגי של מדיניות רגולטורית יישאר חלק בלתי נפרד בניווט השוק לעבר צמיחה בת קיימא וחוסן. בעוד שהם מספקים בקרות נחוצות ומקדמים פיתוח בר קיימא, הם גם מציבים אתגרים הדורשים ניהול זהיר, על מנת להשיג איזון בין רגולציה לגמישות, כדי לטפח מגזר נדל”ן תוסס ועמיד.
