איזה נכסים כדאי לרכוש בקפריסין?

כשהחל ההייפ הנדל”ני בקפריסין, החלו צצים קבלנים חדשים כפטריות אחרי הגשם.
חשוב לעבוד עם קבלנים בעלי רקורד מוכח ורב שנים, בעלי איתנות כלכלית ויכולות ביצוע עד להנפקת טאבו בפועל.
כמו גם טיפול ושירות אחרי בניה, אחריות בניה מורחבת ועוד.

קל להתפתות למחירים שנראים אטרקטיביים ממחירי השוק, אך חשוב לוודא כי המחיר המפתה אינו מגיע על חשבון טיב הבניה או האחריות.

חדש מקבלן או יד 2?

יתרונות

• נכס מוכן לשימוש מיידי ו/או תשואות מיידיות.
•  What you see is what you get.
• העברת הטאבו, Title Did, הנה מיידית בסיום העסקה.
• בד”כ הבנייה תהיה מרווחת יותר מהבתים החדשים בשל עלויות קרקע גבוהות כיום.
• אין צורך בתשלום מע”מ על העסקה.

חסרונות

• מחלות של בנייה מהדור הישן (בידוד נמוך, רטיבויות-קורוזיה וכיוצ”ב).
•  היעדר תקני בנייה מחמירים ואכיפתם (כמו רעידות אדמה ושימור אנרגטי).
• בהמשך לשני הסעיפים הקודמים ובשל היעדר בניה בשיטות בידוד מיטביות, הוצאות שוטפות על חימום/ קירור תהיינה משמעותיות יותר. יש לקחת בחשבון כי בקפריסין עלויות החשמל גבוהות.
• היצע נמוך ודל מול ביקוש גבוה, מה שמוביל לעליית מחירים משמעותית ביחס לאיכות או שוויו האמיתי של הנכס.
• בעייה קשה של פינוי דיירים מנכסי יד 2- בעיה המוכרת ממדינות אירופאיות אחרות, בהן חלה עליית מחירים מהירה: במקרה ובו קיים דייר בנכס, וגם אם נאמר כי החוזה עומד להסתיים- יש לסיים את העסקה רק לאחר יציאתו הפיזית של השוכר מהנכס.
  

  ---

נכס חדש מקבלן

יתרונות

• איכות בנייה גבוהה והקפדה על תקנים מחמירים בהתאם לדרישות האיחוד (כמו גם רעידות אדמה ותקנים אנרגטיים גבוהים).
• שינויים והתאמות אדריכליות לפי צרכי הקונה.
• קיבוע המחיר בחתימת החוזה, על אף עליית המחירים בפועל (מעין רכישה של ‘מניית נדל”ן’) ואף אפשרות לרכישה בשלב מיקדמי.
• תשלום בהתאם להתקדמות הבנייה.
• אפשרות לדרישת אחריות בנייה מורחבת ולא כפי שהיתה נהוגה בעבר (שנת אחריות בודדת).
• אפשרות לקבלת תושבות קבע באמצעות המסלול המהיר של רכישת נכס חדש, ובעלות מינימלית של 300K יורו.
• נכסים חדשים יושכרו לאוכלוסיה חזקה, בעלת יכולת כלכלית (=צמצום סיכון דיירים בעייתיים).
• חברות ניהול חזקות מתעדפות הסכמים מול נכסים חדשים וחלקן אינן מקבלות נכסי יד 2 כלל.

חסרונות

• ברכישת off plan, מה שמכונה “על הנייר”, יש כמובן צורך להמתין לסיום הבנייה.
• חשש מובן בשל התלות בקבלן לסיום הבנייה והעברת הנכס בטאבו (טאבו מתקבל רק לאחר סיום הבנייה ואכלוס מלא, בתהליך שעשוי לקחת מספר שנים).
• בשל עלויות הקרקע, הבנייה המודרנית צפופה יותר ופחות מרווחת עפ”י רוב.
• תשלום מע”מ