תשלום מע"מ על נכסים חדשים מקבלן

תוכן עניינים

תשלום מע”מ על נכסים חדשים מקבלן- מהות השינוי האחרון

תקנת המע”מ האחרונה, שהוכנסה ב 8 ליוני בלחץ האיחוד האירופאי, גורמת להתייקרות דה פאקטו במחירי נכסים חדשים.

מה היה עד כה ומה השתנה?

המע”מ בקפריסין הנו 19%.
הנחת המע”מ הישנה איפשרה הפחתה מ 19% ל 5% (על 200מ”ר) בהתקיים התנאים הבאים:

נכס חדש מקבלן
נרכש למטרת שימוש אישי ולא השקעה
הרוכש יעשה שימוש בנכס לתקופה של מינימום 10 שנים

מה השתנה?

1. הטבת המע”מ לנכס ראשון הוגבלה באופן מחמיר ותינתן רק בעבור נכסים עד 130 מ”ר/ עד סכום רכישה של €350,000. 5% הנחה תנתן עד התקרות הללו ומעבר לכך- יחושב הפער באופן יחסי, לפי מה”ע של 19%.

2. כל נכס שיעלה על 190 מ”ר או סכום של €475,000 ימוסה במע”מ מלא של 19% מהיורו הראשון.

(יצוין כי יש הטבות מקלות לנכים/בעלי מוגבלות).

דוגמאות מעשיות:

דירה בשטח של 100 מ”ר ובמחיר של 300,000 יורו – שיעור המע”מ הוא 5%.
בית בשטח של 200 מ”ר וללא קשר למחיר – שיעור המע”מ הוא 19%.
בית ששוויו 500,000 יורו וללא קשר למ”ר – שיעור המע”מ הוא 19%.
דירה בשטח של 120 מ”ר ובמחיר של 400,000 יורו – 350,000 יורו כפופים למע”מ של 5%, היתרה של 50,000 יורו – 19% מע”מ.
בית בשטח של 140 מ”ר ובמחיר של 475,000 יורו, יחושב לפי הפורמולה הבאה:
475.000 x (130/140) x (350/475) = €325.000 >> 5%
475.000 – 325.000 = €150.000 >> 19%

בשורה התחתונה, מאז שנכנסה לתוקף התקנה החדשה, מחירי הנכסים החדשים עלו באופן משמעותי. מדובר בפערים עצומים, לעיתים של עשרות אלפי יורו.

הזכות להנחה ניתנת לשימוש של 10 שנים. מה המשמעות?

אם המבקש, שאושר לו שיעור מע”מ מופחת, הפסיק לעשות שימוש אישי בנכס מוקדם מ-10 שנים ממועד הכניסה לחזקה (במקרה של מכירה או השכרה), הוא חייב להודיע על כך לאגף המע”מ תוך 30 יום ולשלם באופן יחסי את ההפרש בין שיעורי המע”מ המופחת והרגיל. דוגמאות מעשיות:

אדם רכש דירה תמורת 300,000 יורו + 5% מע”מ ומכר אותה לאחר 3 שנים מכניסתו לחזקה>> יהיה חייב לשלם 14% מע”מ המחושב לתקופה של 7 שנים:

€300.000 x 5% = €15.000 VAT – שולם בקניה

€300.000 x 19% = €57.000 VAT – מע”מ מלא, ללא הנחה

€57.000 – €15.000 = €42.000 – פער

אם בעל הנכס ירצה למכור אותו אחרי 3 שנים, יופחתו 3 השנים הללו מתוך ה 10. וההפרש ישולם עבור ה-7 הנותרות.

€42.000 x 7/10 = €29.400

מה אפשר לעשות?

התקנה החדשה אינה חלה על מבנים שקיבלו היתר בנייה או הגישו בקשה לקבלתו עד ה-31 באוקטובר 2023, ובקשה רלוונטית להנחה הוגשה תוך 3 שנים מתאריך החוק החדש (כלומר עד 15/06/2026).

👍יתרונות: מי שיצליח לרכוש נכסים מופקדים, לפי המע”מ הישן, יזכה בעליית ערך טכנית באופן מיידי וכן עליית ערך אמיתית המתווספת לעליית הערך הטבעית בשוק- בהסתכלות לטווח ארוך.

👎חסרונות: צורך בקבלת החלטה מהירה מאד ולעיתים פשרה שכן מספר הנכסים העומדים בקטגוריות הללו הוא מוגבל.

הערות והבהרות

על פי חוק שיעור המע”מ המופחת, על הנכס הנרכש להיות בעבור שימוש אישי של הרוכש. האם זה מרמז שהמבקש יצטרך לגור בנכס שנרכש באופן מלא?
ובכן, התשובה היא לא. גם שימוש הרוכש בנכס כבית נופש בקפריסין, מזכה בתשלום מע”מ מופחת. העיקרון הוא שבעת ביקוריו בקפריסין- הוא יתגורר בנכס.
האם על הלקוח לרכוש תחילה את הנכס בתשלום מע”מ בשיעור של 19%, ורק לאחר קבלת האישור להזדכות על 14%?
לא, אין צורך בכך. הלקוח ישלם לרוב 19% בתשלום הראשון עבור הרכישה. לאחר הפקדת החוזה במרשם המקרקעין תוגש הצהרה ובקשה למע”מ מופחת (שצפויה להיענות תוך שבועות ספורים), לאחר האישור, ישלם הלקוח את יתרת התשלום עבור הנכס, ואת חלק המע”מ שטרם שולם לפי 5% ובקיזוז תשלום המע”מ הראשון.

באדיבות NADLANPAPHOS

מקורות: cyprus-alliance , philippoulaw