נדל”ן בקפריסין- תשובות לשאלות נפוצות

אזרח האיחוד האירופאי יכול לרכוש נכסים כל עוד ממונו בכיסו. אזרח זר, שאינו בעל דרכון אירופאי יוגבל ברכישת שני נכסים בלבד וזאת לאחר בקשת אישור מיוחד המאפשר רכישת נכס באי.
כיצד ניתן בכל זאת לרכוש יותר משני נכסים? באמצעות פתיחת חברה מקומית אשר תחזיק בנכסים.

מבנה רישום נכסים בקפריסין מזכיר מאד את המבנה המוכר לנו מישראל, הווה אומר “הערת אזהרה” (המקבילה שלה פה היא הפקדת חוזה במנהל המקרקעין המקומי, ה- land registry) וכן שטר בעלות, טאבו, המכונה כאן Title did.
גם המבנה הישראלי וגם הקפריסאי מבוססים על שיטת הרישום האנגלית.
כאשר עורך הדין שלכם מלווה אתכם בתהליך הרכישה, יהיה עליו לבדוק, לפני הכל, האם לנכס יש שטר בעלות ‘נקי’. הן לנכס והן לאדמה (במקרה של בית פרטי).
בגדול- ההמלצה הגורפת הנה לא לבצע עסקאות בנכסים ללא טאבו, אך למען השקיפות נאמר כי ישנם משקיעים אשר בוחרים לבצע רכישות גם של נכסים אשר אין להם שטר בעלות, בעיקר בשל מחיר נמוך ביחס למחירי השוק.
כדאי לבחון עסקאות מסוג זה באופן דקדקני במיוחד ועל עורך הדין שלכם יהיה לבדוק את סיבת אי קבלת הטאבו (האם בשל חריגות בניה/ חובות וכו’) והאם יש סיכוי לקבל טאבו בעתיד הקרוב או לאו. 
במסגרת תהליך רכישת נכס, עורך הדין שלכם יפקיד את החוזה החתום והמבוייל, על מנת שמעמד הנכס יהיה תחת “הערת אזהרה” ובעת סיום העסקה יועבר שטר הבעלות על שמכם.

מרגע שיריון הנכס ועד סיום העסקה יכולים לחלוף כחודשיים-שלושה, ולעיתים אפילו יותר, בייחוד אם הרוכש אינו בעל דרכון אירופאי ועל עורך הדין להגיש עבורו אישור מוועדת השרים לצורך בקשת רכישה.
לפירוט תהליך הרכישה הקליקו כאן

דירות
החל מדירות סטודיו ועד דירות של 3 חדרי שינה (מקביל ל 4 חדרים בישראל).
דירות נמכרות בבניינים רגילים או בקומפלקסים בעלי שטחים משותפים של גינה ובריכה.
המחירים יתחילו מכ 70,000 יורו (ליד שניה) ועד 600,000 ואף יותר בנכסי יוקרה ממותגים או דירות פנטהאוז.
*פנטהאוזים- מוצר ההולך ונעשה יותר ויותר מבוקש ומחירו, במרכז העיר/ אך עם נוף לים, כבר מגיע למחירן של וילות בוטיק…

צמודי קרקע מסוג טאונהאוז
בתים צמודי קרקע בעלי שתי קומות: בקומת הקרקע סלון ומטבח, עם יציאה לגינה בגדלים משתנים ובקומה השניה- חדרי השינה.
לטאונהאוז יהיה קיר משותף מכל צד עם טאונהאוז נוסף ולכן מחירו יהיה זול יותר מבית צמוד קרקע נפרד. המחירים ינועו בממוצע בין 150,000 יורו ועד 400,000 יורו, תלוי במשתנים אשר יפורטו בהמשך.

בתים פרטיים/ וילות
שני סוגים עיקריים- בתים פרטיים שעומדים בפני עצמם (ללא קירות משותפים כלל) וכאלו בעלי קיר משותף (כמו דו-משפחתי בישראל)
המחירים ינועו בין 280,000 יורו ועד מליונים רבים…

אדמות- כיום מתנהל מרדף אגרסיבי אחר קרקעות, בייחוד קרקעות המופשרות לבנייה והממוקמות באיזורי ביקוש ונוף, אך ניתן לקנות כאן גם קרקעות חקלאיות.
הקרקעות בקו החוף, המותרות לבניה, הולכות ואוזלות ובשל כך מחירן יקר מאד. כך גם לבי קרקעות באזורי פיתוח ואלו הממווקמות במרכזי ערים.
בכל חמש שנים מתקיימת בקפריסין ועדה הדנה ביעוד הקרקעות ומפעם לפעם משתנה יעוד הקרקע וחלקן עוברות הפשרה והופכות לקרקעות המיועדות לבניה.
קרקעות אלו תהיינה קרקעות הקרובות לאזורי בניה קיימים ולכן ניתן לראות שגם קרקעות חקלאיות תתומחרנה במחיר גבוה יותר כאשר הן ממוקמות באיזורי ביקוש.
קרקעות המיועדות לבנייה תקבלנה אחוזי בניה שונים בהתאם למיקומן 20%, 30%, 40%, 60% וגם 90 ו 150%.

ישנם משתנים רבים המשפיעים על מחירי הנכסים, כמו:
לוקיישן- היכן הנכס ממוקם
גודל הנכס
גיל הנכס ואיכות הבניה
דירוג אנרגטי
קירבה לים
סוג הנוף (ים/ הרים/ אורבני…)
פיצ’רים: בריכה פרטית/ משותפת/ ללא, חדר כושר ועוד

• עורך דין- שכ”ט הנהוג כאן הנו אחוז מהעסקה, ובהתאם לרמת מורכבות החוזה ועלות הנכס.
  בנכסים יקרים ניתן לקיים מו”מ עם עורך הדין שבחרתם ולבקש הוזלת שכ”ט לכחצי אחוז או מחיר פיקס.
• מס ביול- מדובר בתעריף קבוע ומדורג, לפי עלות הנכס ובכל מקרה התעריף המקסימלי יהיה 0.15% בלבד.
• תשלום מע”מ– רלוונטי לנכסים חדשים בלבד וקרקעות שאינן חקלאיות. המע”מ עומד כיום על 19% אך באם מדובר בנכס ראשון ולשימוש אישי, ניתן לקבל הפחתה, עד ל 5% ובהתאם לתקנות החדשות.
  (ביוני 2023 הוחמרו התקנות בנושא וחשוב לבדוק את עלות המע”מ הפרטנית לנכס).
• דמי העברה  Transfer Fee – תשלום עבור העברת הבעלות של ה Title did (הטאבו ).
  תשלום זה מחושב גם הוא באופן מדורג, לפי עלות הנכס ועפ”י מספר הרוכשים (בין 1.5% ל 4%).
  להלן טבלה לצורך חישוב אגרת דמי העברה (מחושבים לפני ההנחה- ראו בהמשך)
  
  ⇐ דמי ההעברה הנ”ל מופחתים ב-50% במקרה שרכישת מקרקעין אינה חייבת במע”מ.
  ⇐ הסדרים מסוימים של החלפת חוב לנכס עשויים להיות פטורים מדמי העברה, בתנאים מסוימים.
  ⇐ במקרה של העברות חופשיות של נכס, דמי ההעברה מחושבים כך:
  מהורים לילדים: 0%.
  בין בני זוג: 0.1%.
  בין קרובי משפחה מדרגה שלישית: 0.1%.
  העברה לנאמן: 50 אירו.

שימו לב- לא משלמים גם מע”מ וגם עמלת העברה ברכישת נכס בקפריסין. על נכסים ששולם עליהם מע”מ לא יחולו דמי העברה ולהיפך.

ראשית נאמר כי לאור המצב הכלכלי בעולם והריביות הגבוהות, גם הבנקים בקפריסין הקשיחו עמדות בנוגע לאישור משכנתאות.
נוסיף הערה כי בזמן מלחמת “חרבות ברזל” הבנקים אינם מוכנים לפתוח בבחינת תיק משכנתא כלל.
יחד עם זאת, כן ניתן לקבל משכנתא מבנק בקפריסין (גם אם הנך תושב זר שאינו מחזיק בדרכון אירופאי).
הרכיב העיקרי בנושא זה הנו הוכחת יכולת ההחזר ויציבות הכנסה (יכולת השתכרות).

האם יהיו הבדלים לטובת האוחזים בדרכון אירופאי?
לא ממש. ההבדלים המהותיים יהיו בין מי שחי תקופת מה בקפריסין (בין שנה ל-3, תלוי בבנק) ויכול להוכיח ניהול תיק מס, הכנסה, תשלום ביטוח לאומי וכד’.
במקרה כזה, יתרון התושבות בקפריסין יאפשר אחוזי מימון גבוהים יותר: כ 70% לעומת זרים שיקבלו כ 50%. ובהתאם לשמאות כמובן.
גובה הריבית: זרים ישלמו לרוב ריבית גבוהה יותר שתהווה את פרמיית הסיכון שהבנק לוקח עבורם.
שמאות: חשוב לדעת כי הבנק מבצע עבור הנכס שמאות בהערכת חסר (עפ”י מחיר המכונה “מכירה מהירה”). נכסי יד 2 זוכים ליד קשה יותר ע”י השמאים ולעיתים תמחור החסר יכול להגיע ל 20%-30% משווי השוק.
המשכנתא תגזר, כמובן, ממחיר השמאות.

האם חייבים להיעזר ביועץ/ עורך דין לפתיחת חשבון בנק וקבלת משכנתא?
לא חייבים. כל אנשי השירות בתחום דוברים אנגלית טובה דיה וניתן לנהל את התהליך לבד.
מי שמעוניין בקיצור תהליכים או מעדיף להשאיר את הבירוקרטיה לאחרים- יכול בהחלט להיעזר בעו”ד שיפתח עבורו חשבון וביועץ המתמחה בנושא משכנתאות- על מנת שיסייע לו למלא את הטפסים הנדרשים ובתקשורת השוטפת מול הבנק.

מטרת דמי השיריון היא הסרת הנכס משווק ושמירת זכות הרכישה למבקש בלבד בתנאים שהוסכמו.
דמי השיריון מהווים דמי רצינות עבור כל המעורבים בעסקה, הווה אומר- מוכר, קונה, עורכי דין הצדדים, והם יועברו למוכר/ לקבלן/ לעורך דין, בהתאם להסכם.
בנכסי יד 2 נהוג לבקש 1%-2% מגובה הרכישה,
בנכסים הנרכשים off plan, “על הנייר”, נוהגים הקבלנים לגבות דמי שיריון בגובה של 5000-10,000 יורו.
דמי השיריון יקוזזו, כמובן, מעלות הרכישה הכוללת.
מרגע העברת דמי השיריון ועד לחתימת החוזה בפועל על עורך הדין של הרוכש לבצע בדיקה מקיפה של הנכס.
אם במהלך ה DD גילה עורך הדין בעיה כלשהי- יבוטל ההסכם ויוחזרו דמי השיריון למבקש.
מתי יתבצע חילוט דמי שיריון? במקרה ואין בעיה בנכס, ניתן למעשה להשלים את הרכישה, אך הקונה המיועד התחרט ומבקש לבטל את העסקה.

יש לחלק את מרכיב התשואה לשניים:
1. תשואה הנובעת מהשכרת הנכס: התשואה הממוצעת כיום תעמוד על כ 6%. כמובן שאם הצלחתם להשיג עסקה במחיר הנמוך ממחירי השוק, הדבר יתבטא בתשואה שוטפת גבוהה יותר.
2. תשואה פוטנציאלית הנובעת מעליות ערך.

עבור הכנסות שכ”ד:
⇐ נכס הרשום על שם אדם פרטי: פטור על הכנסה בגובה 19,500 יורו ולאחר מכן, מדרגת המס הראשונה עומדת על 20%.
⇐  נכס הרשום על חברה: ככל הכנסה אחרת הממוסה בגובה 12.5%. פורמט זה מתאים במיוחד למי שאוחז במספר נכסים.
⇐  התקזזות מול תשלום בישראל: בישראל קיים תשלום מס פרסונלי ולכן חשוב להתייעץ עם יועץ מס/ רוא”ח על מנת לדעת באיזה מסלול תשלום עדיף לבחור.

מס שבח (במכירת דירה):
לעניין מס רווחי הון יש לצלול לעומק כל מקרה ולכן חשוב וראוי להתייעץ עם רוא”ח מקצועי.
ניתן לאמר שבקפריסין קיים פטור כולל, לכל החיים, בגובה 85,430 יורו.
כדי לנצל אותו במלואו על הנכס הנמכר להיות נכס שהווה שימוש פרטי (לא הושכר) לפחות 5 שנים טרום בקשת הפטור.
בכל מקרה אחר יש לקחת בחשבון פטור בגובה 17,086 יורו ומעליו מס השבח, על הרווחים בלבד, יהיה 20%.
מה ניתן לקזז? בגדול, כל הוצאה הקשורה לנכס, תפעולו, השבחתו, קנייתו ומכירתו (אגרות, שכ”ט אנשי מקצוע- עו”ד ורוא”ח, עמלות תווך, עלות שיפוץ, עלות ריביות משכנתא ועוד). בתכנון חכם ניתן להגיע לתשלום מס נמוך ביותר ולכן חשוב להיוועץ עם אנשי המקצוע המתאימים.
לעיונתכם מצ”ב הטבלה המפרטת את רכיבי הפטורים שניתן להגיש (נלקח מאתר PwC).

היטל העברת מקרקעין, הנו היטל החל על המוכר, ומהווה 0.4% מהתמורה על הנכס. ההיטל חל על כל סילוק מקרקעין וכן על סילוק מניות של חברה המחזיקה במישרין או בעקיפין במקרקעין.

*מידע זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי.

לינק לאתר רשויות המס בקפריסין

לינק למידע באתר PwC