ניתוח שוק הנדל”ן בקפריסין. מעודכן ל 1/2024

ניתוח שוק הנדל”ן בקפריסין ותמצית סקירת האיתנות כלכלית

אנליזות, גרפים, ותחזיות של חברות בינלאומיות מקצועיות

מבוסס על הדו”חות האחרונים של EY (ארנסט&יאנג), STATISTA, ו PwC

שוק הנדל”ן בקפריסין חווה צמיחה משמעותית בשנים האחרונות, בהשפעת גורמים שונים כגון טרנדים עסקיים, נסיבות מקומיות ייחודיות וגורמים מאקרו-כלכליים תומכים.
העדפות הלקוחות בשוק הנדל”ן של קפריסין השתנו לכיוון נכסים המציעים איכות חיים גבוהה, נכסי חוף ודירות מודרניות עם מתקנים קהילתיים ושירותים.
ביקוש זה נובע הן מביקוש קונים מקומיים והן ממשקיעים זרים, הנמשכים לקפריסין בזכות אקלים נוח, נוף טבעי, אורח חיים רגוע וסביבת עסקים ומיסוי תומכת.

מגמות בשוק מצביעות על עניין גובר בפיתוח נכסי יוקרה ומלונות יוקרה, בעיקר באזורים חופיים. מגמה זו מוזנת מהגידול המתמיד במספר התיירים המבקרים בקפריסין והביקוש לבתי נופש ודירות להשכרה.

בנוסף, קיימת עלייה עקבית בביקוש לנכסים חדשניים, בעלי יעילות אנרגטית ובניה ברת-קיימא.

נסיבות מקומיות מיוחדות ממלאות תפקיד משמעותי בפיתוח שוק הנדל”ן בקפריסין; מיקומו האסטרטגי של האי, בצומת הדרכים של אירופה, אפריקה והמזרח התיכון, הופך אותו ליעד משקיעים מבוקש עבור רוכשים אירופאים ובינלאומיים כאחד. יתר על כן, ממשלת קפריסין יישמה תמריצים ותכניות שונות כדי למשוך משקיעים זרים, כמו תוכנית ההשקעות לקבלת תושבות קבע לצד הטבות ותמריצי מס מרחיקי לכת.

גורמים מאקרו-כלכליים תומכים גם הם בצמיחת שוק הנדל”ן, כגון ביצועים כלכליים חזקים, סביבה פוליטית יציבה ומשטר מס נוח. כלו אלו הופכים את קפריסין ליעד השקעה אטרקטיבי.

הנדל”ן למגורים מוביל את השוק

במהלך שנת 2023, ערך העסקאות בסקטור הנדל”ן למגורים הגיע לכ-3.9 מיליארד אירו. סקטור הנדל”ן למגורים היווה 69% מסך ערך העסקאות בענף.
הערך הכולל של עסקאות הנדל”ן הגיע ל-4.4 מיליארד יורו ומכיל בתוכו את כל הסקטורים (מגורים, מסחרי, קרקעות ומבנים).
הביצועים של הסקטור התאפשרו בזכות פעילות איתנה בתחום הקרקעות, כאשר עסקאות הקרקע הראו עלייה שנתית של 11% (2023: 1.3 מיליארד אירו).

רוכשים זרים ממשיכים לדחוף את השוק

במהלך 2023 חלה עליה נוספת, של 16%, ברכישת נדל”ן ע”י לקוחות זרים.

דפוסי פעילות של השקעות זרות עומדים בקורלציה עם הזרם העקבי של חברות זרות המעבירות את מטות הפעילות והעובדים שלהם לקפריסין.

מספר הנכסים שנרכשו על ידי זרים עלה על זה של כל חודש בשנת 2022, למעט בנובמבר ודצמבר 2023, שחוו ירידות של 16% ו-18% בהתאמה.
ההערכה היא כי הסיבות קשורות בשני גורמים משמעותיים:

• הפעלת הסנקציות כנגד רוסיה הביאה לסגירת חשבונות בנק של אזרחים רוסים וכן חברות, וקושי בסליקת כספים שמקורם רוסי.
• מלחמת ישראל-חמאס בתחילת אוקטובר הביאה לכך כי רוכשים שהתחילו תהליכי רכישה- עצרו ובחרו לשבת על הגדר

אחוז הרכישות הגבוה ביותר ע”י זרים התרחש במחוזות לימסול ופאפוס (34% בהתאמה). למעשה, שני מחוזות החוף מהווים יחד יותר משני שליש מהעסקאות הזרות באי.

PwC התפלגות הרוכשים הזרים במחוזות השונים בקפריסין

בהתייחסו לדו”ח של PwC, התייחס פיליפוס סוסילוס, מנכ”ל  PwC קפריסין:

“סקטור הנדל”ן בקפריסין צפוי לשחק תפקיד משמעותי במודל הכלכלי החדש של המדינה שלנו, כפי שהוגדר ב’חזון 2035′ של קפריסין.
הענף עובר תהליך טרנספורמציה משלו, כאשר בעלי העניין מכירים בצורך להמציא את עצמם מחדש באופן רציף, ולשנות את האופן שבו הם יוצרים, מספקים ותופסים ערך כלכלי – ערך שיאפשר לקפריסין להמשיך ולמשוך השקעות זרות ישירות – ערך שהוא בר-קיימא ומתאים לצרכים הנוכחיים והעתידיים של מדינתנו.”

---

מחירי נכסים למגורים

התנהגות מחירי הנכסים למגורים ברחבי קפריסין מתועדת ע”י מדד הבנק המרכזי של קפריסין (CBC), בין שאר המדדים הזמינים לציבור.

במהלך 2022, מחירי מדד הנדל”ן למגורים רשמו צמיחה שנתית של 7%, אשר בעיקר הונעה מביקושי דיור ועלויות הבנייה.
עד לרבעון השלישי של שנת 2023 (בהיותו המידע הזמין העדכני ביותר) מחירי מדדי הנדל”ן למגורים שמרו על מגמת העלייה שלהם, וסימנו עלייה של כ-8%.
העלייה במחירי המדדים מיוחסת באופן חלקי לשלושה גורמים:

• לעלייה המתמשכת ברמות הביקוש המקומי לדיור
• להשפעות של עליית עלויות הבנייה בתקופות קודמות
• רמות הביקוש הגואה של קונים זרים

היתרי בנייה

ירידה שנתית של 7% בהיתרי בנייה חדשים ב 2023.
במונחי ערך, ההיתרים החדשים שניתנו עלו ב-17%. הם מיוחסים בעיקר לפיתוח פרויקטי תשתית בקנה מידה גדול יותר על ידי המגזר הפרטי.
על פי דו”ח ה-EC האחרון (סתיו 2023), צפויה האטה בפעילות הבנייה למגורים בשנים הקרובות, בעקבות הגדילה בשנים האחרונות לצד סביבה מתמשכת של ריבית  גבוהה.

הערים היציבות ב 2023

בעוד המחוזות השונים הראו ירידה ממוצעת של 8% ביחס ל 2022, בייחוד בשל הרבעון האחרון, כמפורט מעלה, ראוי לציין כי פאפוס וניקוסיה הראו יציבות נדל”נית, בעוד מחוז לימסול הראה את הצניחה המשמעותית ביותר.

ירידה בביקוש לנכסי יוקרה למגורים (נכסים במליון וחצי אירו ומעלה)

סגמנט נכסי היוקרה למגורים רשם ירידה משמעותית ב-2023, כאשר ניתוח נתוני העסקאות של נכסים יחידים למגורים במחיר של 1.5 מיליון אירו או יותר, הצביע על ירידה של 26% בהשוואה ל-2022. מחוז לימסול ממשיך לשלוט בנתח עסקאות הנדל”ן היוקרתי למגורים (74% במהלך 2023), ואחריו פאפוס עם 15% מהנתח. שני מחוזות החוף מהווים 89% מגודלו של פלח זה (2022: 93%)

יציבות קפריסין והתחזית הקרובה- GDP (התמ”ג)

תחזיות הנציבות האירופית 2,2% – 2023. הכלכלה הקפריסאית הפגינה חוסן וגמישות משמעותיים לגורמים החיצוניים השליליים הקשורים במלחמת רוסיה-אוקראינה, ורשמה צמיחה של 5.1% במהלך 2022.
על פי דו”ח סתיו 2023 של הנציבות האירופית, הפעילות הכלכלית צפויה לעות אך להתמתן, על רקע המשך אי הוודאות העולמית ועליית הריבית.
התמ”ג הריאלי צפוי להמשיך מגמת עליה בשנים הקרובות, בעיקר בשל פיתוח פרוייקטי תשתית גדולים בתחומי האנרגיה, החינוך, הבריאות והתיירות וכן השקעות הממומנות במסגרת תוכנית ההבראה והחוסן של האיחוד האירופאי ה-Recoveryand Resilience (RRP).
בנוסף, אסטרטגיית הגיוון האפקטיבית של הממשלה הובילה לכך שהכנסות התיירות עולות על רמותיהן שלפני ה-COVID-19, כאשר כניסות תיירים כמעט הגיעו לשיא של 2019, פרמטר שתרם מהותית לציפיות הצמיחה הכלכליות של 2023.
ה-EC צופה שצמיחה זו תקוזז חלקית על ידי האטה בפעילות הבנייה למגורים בעקבות ההתרחבות המשמעותית שנצפתה בשנים האחרונות ועלות הגיוס.

אינפלציה

האינפלציה הואטה בצורה ניכרת ל-3.9% בשנת 2023 לאחר שהגיעה לשיא סוף שנה של 8.1% בשנת 2022. לפי הבנק המרכזי של קפריסין (CBC), הירידה המשמעותית באינפלציה מיוחסת בעיקר למסלול הנורמליזציה במחירי האנרגיה ולהשפעה הדי-אינפלציונית של המדיניות המוניטרית של ה-ECB. האינפלציה צפויה להמשיך לרדת ל-3% בשנת 2024 על רקע ירידת מחירי האנרגיה וצעדי תמיכה שננקטו על ידי הממשלה. כמו כן, ניכרים תוצאות השיפורים המתמשכים בפרופיל האשראי של המדינה עקב רפורמות כלכליות, פיסקאליות ובנקאיות בעבר ובהווה, כמו גם חוסנה המוכח של קפריסין בהתמודדות עם הזעזועים החיצוניים שנגרמו על ידי המלחמה באוקראינה.

השפעת חקיקה ויוזמות ממשלתיות על סקטור הנדל”ן

1. החמרת תנאי קבלת ה PR
2. החמרת חוק הנחת המע”מ לנכסים חדשים
3. הקלת התאזרחות לאנשי מקצוע בעלי כשרונות גבוהים

• החמרת תנאי קבלת ה PR : יצויין תחילה כי “תוכנית תושבות הקבע על ידי השקעה” היא אחד הגורמים החזקים ביותר לקנייה של נכסים בקפריסין על ידי לא-אירופים.
  PR- פרטים מלאים על תוכנית ההשקעה לקבלת תושבות קבע תמצאו כאן .
  שני שינויים עיקריים הוכנסו לתכנית במאי 2023?

1. דרישה מקדימה להעברת התשלום המינימלי (300,000 יורו) לחשבון הקבלן, וללא קשר למועד קבלת הנכס. כאשר על הכספים להגיע באופן ישיר מחשבונו האישי של המשקיע/בן-בת זוגו. (לפני התיקון היה על המשקיע להעביר 200,000 יורו בטרם הגשת הבקשה).
2. על המועמד הראשי חובת הוכחה מאומתת ליכולת השתכרות שנתית בגובה מינימלי של 50,000 אירו (לפני התיקון נדרשו כהוכחה 30,000 אירו).

• החמרת חוק הנחת המע”מ לנכסים חדשים : ביוני 2023 הפרלמנט אישר החמרה על החקיקה שהיתה נהוגה עד כה בנוגע להטבת מע”מ ברכישת נכס ראשון.
  שינוי תקנה זו הנו משמעותי משום שמחיר נכסים חדשים, בבניה, יעלה משמעותית באופן טכני. כמו כן, ומאחר שמאז ההכרזה על ההחמרה ניתן זמן חסד של יישום תוך חודשים ספורים וכן הוחרגו נכסים שכבר קיבלו היתרי בניה, נוצרה דחיפות ובהילות ברכישת נכסים שנותרו בשוק כמופקדים ותחת חוק המע”מ הישן, מה שדרבן ביקוש מיידי. פירוט על ההטבה כיום, מה היה בעבר ומה השתנה תמצאו כאן
• הקלת התאזרחות לאנשי מקצוע בעלי כישורים גבוהים: חוק שאושר ב 30/11/2023 ומאפשר כעת לעובדים זרים מוכשרים, במיוחד לאלה המוכיחים תרומה לכלכלת קפריסין באמצעות העסקה בחברות בינלאומיות, לקבל אזרחות קפריסאית במסגרת זמן מופחתת של 4 עד 5 שנים, בהתאם להוכחת ידע בשפה היוונית.
  האינסטנטיב בקידום החוק הנו ברור וגם האסטרטגיה; משיכה ושמירת מוחות באי, מתוך מטרה לקדם חדשנות, מחקר ופיתוח, צמיחה כלכלית במגזרים רבים ותחרותיות גלובלית. זוהי השקעה מובהקת בעתיד הקרוב והרחוק של המדינה ומקור משיכה להשקעות זרות וחברות טכנולוגיה בינלאומיות לפתיחת מטות נוספים בקפריסין.

יתרונות החוק; מיידים ולטווח רחוק והשפעתם על סקטור הנדל”ן

1. משיכת חברות זרות להקמת מטות בקפריסין; 70% מהחברות שנפתחו בקפריסין ב-2022 היו ע”י זרים, כך שהקלה על אנשי מקצוע המתמחים בטכנולוגיה להשיג אזרחות תתרום לגידול נוסף בתחום זה.
2. השקעות זרות וחברות טכנולוגיה: ענף הטכנולוגיה תרם 13% לתמ”ג של קפריסין ב-2022. חיזוק הענף עשוי להגדיל את התרומה הכלכלית שלו עוד יותר.
3. תחרותיות מול מדינות אחרות בגוש: מדינות אירופאיות אחרות, כמו פינלנד וגרמניה כבר נקטו מהלכים דומים על מנת למשוך כישרונות טכנולוגיים. מהלך זה יעזור לקפריסין להשאר תחרותית.
4. צמיחה נדל”נית: צמיחת ענף הטכנולוגיה תביא עמה צמיחה למגזרים נוספים בשוק, ביניהם- ענף הנדל”ן, עקב ביקוש גובר לצורך מגורים לעובדים ולמשפחותיהם. על פי דו”ח הנציבות האירופית העלייה החדה בעסקאות הנדל”ן ב- 2022 היא בעיקרה שיקוף העלייה בכניסת חברות זרות לאי. כ- 1000 חברות זרות בחרו להעביר את פעילותן לקפריסין במהלך 2022 על צוות העובדים ומשפחותיהן (עליה כוללת של כ 9000 משקי בית ו 25,000 איש.

ככלל, זוהי יוזמה חשובה ביותר שעשויה לחזק את כלכלת קפריסין ולקדם את מעמדה כמרכז טכנולוגי באגן הים התיכון.

תמונת שוק הנדל”ן בקפריסין

בגרפים מוצגת תקופת זמן החל מ 2010, על מנת לסקור גם את תקופת המשבר הכלכלי הגדול שפגע בשווקים החל מ- 2011, ההתאוששות והנסיקה.
כיום מתחילה להסתמן רגיעה, איזון וסולידיות בשוק. והאנליסטים חוזים המשך שוק סולידי ל 2024 וביקוש יציב יחסית לשכירויות.
לדו”חות מלאים.

סקירת סקטור: דירות

סקירת סקטור: בתים פרטיים/ווילות

את קצין מיון נדל”ן של IL-POST אתם כבר מכירים?

מקור באדיבות NADLANPAPHOS