מה עדיף- נכס חדש מקבלן או יד 2?

יתרונות

• נכס מוכן לשימוש מיידי ו/או תשואות מיידיות.
• What you see is what you get.
• העברת הטאבו, Title Did, הנה מיידית בסיום העסקה.
• בד”כ הבנייה תהיה מרווחת יותר מהבתים החדשים בשל עלויות קרקע גבוהות כיום.
• אין צורך בתשלום מע”מ על העסקה.

חסרונות

• מחלות של בנייה מהדור הישן (בידוד נמוך, רטיבויות-קורוזיה וכיוצ”ב).
• היעדר תקני בנייה מחמירים ואכיפתם (כמו רעידות אדמה ושימור אנרגטי). תקן הבניה החדש, התואם תקנים אירופאים הוכנס רק בסוף שנת 2017. מהותו העיקרית: עמידה בתקנים של רעידות אדמה ושימור אנרגטי (איטום ובידוד). זו גם הסיבה שקשה מאד למצוא נכסי יד 2 משנת 2018 ומעלה אלא בהכרח ישנים משמעותית. נכסים משנת 2018 ומעלה יתומחרו כבר במחיר הדומה לנכסים חדשים מהקבלן, על אף שמדובר ביד-2.
• בהמשך לשני הסעיפים הקודמים ובשל היעדר בניה בשיטות בידוד מיטביות, הוצאות שוטפות על חימום/ קירור תהיינה משמעותיות יותר. יש לקחת בחשבון כי בקפריסין עלויות החשמל גבוהות.
• היצע נמוך ודל מול ביקוש גבוה, מה שמוביל לעליית מחירים משמעותית ביחס לאיכות או שוויו האמיתי של הנכס.
• בעייה קשה של פינוי דיירים מנכסי יד 2- בעיה המוכרת ממדינות אירופאיות אחרות, בהן חלה עליית מחירים מהירה: במקרה ובו קיים דייר בנכס, וגם אם נאמר כי החוזה עומד להסתיים- יש לסיים את העסקה רק לאחר יציאתו הפיזית של השוכר מהנכס.
• בהמשך לפירוט הסעיפים לעיל, קיים חשש מוצדק מהוצאות כפויות נוספות הקשורות להתאמות אנרגטיות שדורש השלטון המקומי וביחס לדרישות האיחוד. בכך, עלול להווצר מצב של עלות יקרה משמעותית למ”ר שהופכת את הרכישה ללא כדאית. (ראו כתבה בנושא המיסים ה”ירוקים”)

נכס חדש מקבלן

יתרונות

• איכות בנייה גבוהה והקפדה על תקנים מחמירים בהתאם לדרישות האיחוד (בעיק- תקני רעידת אדמה ושימור אנרגטי, בידוד ואיטום).
• שינויים והתאמות אדריכליות לפי צרכי הקונה.
• קיבוע המחיר בחתימת החוזה, על אף עליית המחירים בפועל (מעין רכישה של ‘מניית נדל”ן’) ואף אפשרות לרכישה בשלב מיקדמי.
• תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה, כשהתשלום האחרון הנו רק בקבלת הנכס.
• אפשרות לדרישת אחריות בנייה מורחבת ולא כפי שהיתה נהוגה בעבר (שנת אחריות בודדת).
• אפשרות לקבלת תושבות קבע באמצעות המסלול המהיר של רכישת נכס חדש, ובעלות מינימלית של 300K יורו.
• נכסים חדשים יושכרו לאוכלוסיה חזקה, בעלת יכולת כלכלית (=צמצום סיכון דיירים בעייתיים), ובעיקר לזרים.
• חברות ניהול חזקות מתעדפות הסכמים מול נכסים חדשים וחלקן אינן מקבלות נכסי יד 2 כלל, על מנת להמנע מהתעסקויות הקשורות בבלאי של נכסים ישנים.

חסרונות

• ברכישת off plan, מה שמכונה “על הנייר”, יש כמובן צורך להמתין לסיום הבנייה.
• חשש מובן בשל התלות בקבלן לסיום הבנייה והעברת הנכס בטאבו (טאבו מתקבל רק לאחר סיום הבנייה ואכלוס מלא, בתהליך שעשוי לקחת מספר שנים).
• בשל עלויות הקרקע, הבנייה המודרנית צפופה יותר ופחות מרווחת עפ”י רוב.
• תשלום מע”מ (19% לשימוש מסחרי או נכס שני ומעלה, 5% לשימוש לצרכים אישיים ובהתאם לתקנות החדשות, ניתן לקבל החזר מלא בשימוש להשכרה לשורט-טרם)